Considerar la compra de un terreno edificable en venta es un proceso que se debe plantear con conocimiento. En función del plan urbanístico que se aplique y otras condiciones, podremos dar forma a nuestra futura propiedad.
Si quieres saber los aspectos esenciales que todo terreno edificable en venta necesita para convertirse en tu vivienda ideal, desde Hipoges, hacemos una selección de diez claves importantes para construir un terreno.
1. El tipo de terreno edificable en venta
Esta clave es la que más va a afectar en la futura construcción de nuestra vivienda. Debemos informarnos todo lo posible del tipo de terreno de nuestra parcela: composición, posibles zonas de antiguos rellenos, acuíferos o arroyos, etc.
Los mejores terrenos para la construcción de la vivienda son aquellos que son cohesivos, duros y resistentes. También habría que conocer la pendiente del terreno. Los terrenos con una amplia pendiente son interesantes de cara a la evacuación de las aguas y a un mejor soleamiento, pero construir en ellos suele ser más costoso.
2. La vegetación alrededor del terreno edificable en venta
Aunque parezca irrelevante, es cierto que la vegetación ya presente en el terreno edificable en venta puede ser un problema de cara a la construcción. En muchos municipios españoles la vegetación y el arbolado pueden estar protegidos, por lo que no podremos talar árboles preexistentes si no queremos pagar una multa al Ayuntamiento correspondiente.
La presencia de vegetación también es un indicador de la calidad del terreno y la realidad es que es mejor si la parcela cuenta con ella (sin que sea excesiva). Hay que tener en cuenta que las raíces de algunas especies de árboles pueden afectar a la cimentación y a las instalaciones de nuestra futura vivienda por lo que habrá que mantener cierta distancia de seguridad entre ambos elementos.
3. La orientación del terreno edificable en venta
La orientación de un terreno edificable en venta es un factor determinante que afecta en gran medida a la construcción de la vivienda. En una parcela llana, más que a orientación, nos referimos al desarrollo o extensión de la misma con respecto a los puntos cardinales.
Si la parcela es llana, hay que observar cuál de sus lados es más largo, si es el lado sur mejor, ya que nos permite desarrollar más longitud de fachada de vivienda hacia esa orientación y captar más radiación solar.
En cambio en una parcela con pendiente, será óptima aquella que esté inclinada hacia el sur. Nos protegerá del frío del norte, aumentará la superficie de vivienda en la cara sur y favorecerá la formación de corrientes de aire para una mejor ventilación.
4. Los límites de los terrenos edificables en venta
Algunos términos que disponen los límites de un terreno edificable en venta son importantes conocerlos. Las definiciones más notables para la futura construcción de una parcela son las siguientes:
- Calificación de suelo: en función del plan urbanístico se podrá comprobar cuál es el uso previsto para cada parcela. Podremos encontrarnos con suelo industrial, urbano, urbanizable, no urbanizable y rústico. Está calificación marcará lo que se podrá o no construir en función de la legislación.
- Superficie bruta: consiste en el área total del terreno teniendo en cuenta lo que figura tanto en el Registro de la Propiedad como en el Catastro, así como en las mediciones reales
- Superficie neta: la superficie bruta excluyendo el área reservada para las dotaciones urbanísticas públicas
- Alineaciones: es la línea que se encarga de delimitar la parcela respecto a otras parcelas y respecto a la calle
- Rasante: Indica el nivel a partir del cual se establece la base que mide el nivel de la calle o la vivienda. Es decir, la línea que marca a partir de dónde se considera que estamos hablando de sótano (hacia abajo) o de vivienda sobre rasante (hacia arriba)
- Sótano: Se suele considerar como tal aquella planta cuyo techo se encuentre en todos sus puntos a un máximo de 90 centímetros por encima de la cota de rasante.
- Semisótano: Cuando el techo supere los 90 centímetros sobre rasante.
5. La accesibilidad y las infraestructuras del terreno edificable en venta
Asegurarnos de que nuestro terreno edificable en venta cuenta de antemano con las redes de suministro necesarias para abastecer a nuestra vivienda, es determinante de cara a la viabilidad del proyecto. Nos referimos al suministro de agua, electricidad y la posibilidad de conexión a una red de alcantarillado.
Por otro lado, una parcela accesible y bien comunicada facilitará los trabajos de construcción y reducirá los costes asociados al transporte de materiales y otros suministros. También es importante informarse de futuros proyectos de infraestructuras urbanas que puedan afectar a nuestra parcela o nuestro entorno.
6. Las condiciones del terreno edificable en venta para la construcción
Las condiciones de un terreno edificable en venta para la construcción depende de cinco condiciones: el retranqueo de la parcela, la ocupación, la edificabilidad, el cerramiento exterior y la pared medianera.
- Retranqueo: es la franja del terreno edificable en venta que queda o ha de quedar libre entre la línea de edificación y el límite de la parcela.
- Ocupación: es un porcentaje que indica la superficie que podrá ocupar la vivienda en relación con la superficie de la parcela.
- Edificabilidad: es la superficie sumada de todas las plantas de la vivienda sin incluir la superficie del sótano. A veces se confunde con la ocupación.
- Cerramiento exterior de parcela: Separación física que hay que tener con los espacios públicos y las demás parcelas cuya ejecución o no puede venir exigida por la legislación municipal si se procede a la construcción de la vivienda.
- Pared medianera: construida sobre el terreno de dos propietarios contiguos. Suele aparecer en la normativa de parcelas en casco urbano, o pensadas para la construcción de viviendas adosadas o pareadas.
7. Las indicaciones estéticas y constructivas del terreno edificable en venta
Las indicaciones estéticas y constructivas dependen de la infraestructura que se quiera realizar. En términos generales hay que tener en cuenta tanto los materiales de fachada y cubierta como los entrantes y salientes.
- Materiales de fachada y cubierta: generalmente con el objetivo de guardar la coherencia estética del entorno se estipulan una serie de limitaciones a hora del empleo de materiales en el aspecto exterior de la vivienda.
- Entrantes y salientes: en ciertos casos la legislación puede también limitar el uso de elementos arquitectónicos como los balcones o elementos que penetran la fachada. Suelen aparecer en la cédula urbanística como ‘’Vuelos y salientes’’.
También hay que señalar la inclinación de cubierta que, aunque no estipula en todos los municipios y normativos, puede dar libertad a que el propietario elija el estilo arquitectónico de cubierta.
8. Limitaciones interiores de los terrenos edificables en venta
Cuando se accede a la construcción del terreno edificable en venta también nos podemos encontrar con ciertos límites en cuanto a la infraestructura de la propiedad. Los más relevantes son:
- Altura entre pisos: estipula la distancia mínima entre suelos para marcar la altura de los techos de la vivienda.
- Puertas de paso: Nos podemos encontrar con normativas que estipulan una anchura y una altura mínima para las puertas tanto de acceso como de paso.
- Distribución: Al igual que sucede con las puertas de paso, la distribución en ocasiones se marca por una legislación que favorece la arquitectura adecuada a personas con movilidad reducida. Hay veces que se exige un cuarto de baño en la planta baja, por ejemplo.
9. La financiación de un terreno edificable en venta
Por lo general, los bancos no conceden hipotecas para la compra de terrenos, por lo que lo más idóneo sería solicitar un préstamo o rehipotecar la vivienda actual. Sin embargo, sí que es posible solicitar una hipoteca de autopromoción que, como su propio nombre indica, servirá para financiar la construcción del terreno.
Este tipo de hipotecas normalmente se dividen en tres tramos: fase inicial (tras la aprobación, para que la obra pueda comenzar), fase de certificaciones (a medida que la construcción sigue adelante) y fase de fin de obra (una vez finalizado el inmueble). Estas operaciones cubren el 80% del presupuesto si es primera vivienda.
10. Busca el asesoramiento de un experto en terrenos edificables en venta
Un asesoramiento podrá proporcionar una estimación general sobre los costes de edificación, lo que ayudará a establecer los primeros contactos con las entidades bancarias para plantear una hipoteca y se encargará de hacer el proyecto.
En Hipoges ofrecemos un amplio abanico de servicios en relación con la gestión de activos. Servicios de asesoramiento en el proceso de valoración y compra, en diseño de procesos e implantación de herramientas de gestión, soluciones de gestión para activos diversos e inversión. ¡No dudes en contactar con nosotros, sin compromiso!