La práctica de convertir un local en vivienda ha sido visto por muchos como una solución a la subida de precios del mercado inmobiliario, pero ¿cómo convertirlo? Es importante saber que pasos legales nos pueden ayudar a revitalizar nuestro espacio de trabajo en un hogar.
Desde Hipoges te presentamos esta guía definitiva en la que encontrarás todo lo que necesitas para saber cómo convertir un local en vivienda.
¿Es posible convertir un local en vivienda?
Antes de relatar la guía tenemos que responder a esta pregunta ya que dependiendo del caso puede ser sí o no. Principalmente, sí se podría. Sin embargo, hay veces en las que el Plan Urbanístico del municipio te lo prohibe, por lo que es importante leerlo detalladamente.
Primero, habría que comprobar si el inmueble que queremos transformar está construido en suelo urbano, algo que lógicamente debería ser así, ya que los locales comerciales suelen estar dentro de la ciudad.
El segundo paso sería ver la comprobación de la limitación de viviendas por hectárea. Si este ha sido sobrepasado no se podrá convertir en un local en vivienda. Además, también podrían existir limitaciones constructivas o técnicas. El cambio de local comercial a vivienda debe adaptarse siempre al Código Técnico de la Edificación.
Las normas de hábitat también son distintas en cada comunidad autónoma. Esta es una normativa donde se describen las condiciones que ha de tener una vivienda para ser considerada como habitable. Si el local comercial se encuentra en una comunidad de propietarios también podría haber limitaciones, por lo que es necesario solicitar la conformidad de la comunidad de vecinos, con el fin de que no surjan problemas.
Criterios necesarios para convertir un local en vivienda
Tras ver las limitaciones también hay que tener en cuenta otros requisitos. Asimismo, hay que diferenciar entre locales comerciales instalados en pisos y los que están a pie de calle. La segunda opción suele ser la más costosa, ya que su reforma requiere mucho trabajo.
Aún así, en ambos casos, necesitas presentar un proyecto de cambio de uso elaborado por un arquitecto. Un documento en el que se cumplan los siguientes requisitos:
- Conseguir la aprobación del proyecto técnico por parte de tu ayuntamiento.
- Pagar las tasas e impuestos que suponen la solicitud de una licencia de obras.
- Realizar la declaración de alteración catastral, a fin de constatar el cambio de local a vivienda.
- Solicitar la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética.
- Una vez terminada la obra necesitarás obtener la licencia de primera ocupación y presentar en el ayuntamiento el certificado de final de obra y la declaración de alteración catastral.
Por otra parte, existen ciertos criterios materiales que deben cumplirse para asegurar que el local sea adecuado para su transformación en vivienda:
- Se requiere una superficie mínima de 40 metros cuadrados que cumpla con las normas de habitabilidad.
- La distancia desde el suelo hasta el techo debe ser de al menos 2,5 metros.
- Es esencial que la cocina y los baños cuenten con instalación para la salida de humos.
- El local debe estar a nivel del suelo y no en un sótano.
- La fachada exterior debe tener una anchura mínima para permitir la instalación de ventanas.
¿Por qué los locales comerciales no pueden convertirse en vivienda sin permiso?
Esto es debido a que no poseen las mismas condiciones de habitabilidad, salubridad y uso como casa familiar. Puedes enfrentar problemas como:
- No tener empadronada tu casa.
- Que los servicios de luz y agua no estén dados de alta.
- No se podría poner en alquiler el local para usarlo como vivienda.
- La multa puede llegar a ser bastante alta si llega a poseer un local comercial que está siendo usado como vivienda.
Costes necesarios para convertir un local en vivienda
Aunque no hay un precio exacto, sí puede haber un acercamiento sabiendo exactamente los metros cuadrados disponibles y el tipo de reforma que estás interesado hacer.
Por otra parte, los trámites legales suelen rondar en torno a 1.200 euros, sin contar la elaboración del proyecto técnico por parte de un arquitecto el cuál suele estar entre los 1.000 y 1.500 euros de precio. En total, una reforma integral juntando los gastos de los trámites legales podría costar entre 20.000 y 30.000 euros.
Sin embargo, a largo plazo esto puede resultar en una considerable inversión ya que la compra de este tipo de inmuebles reduce bastante los costes a largo plazo, ya que puedes optar a otras formas de devolver el coste, como alquilarlo.
Recomendaciones para convertir un local en vivienda
La situación actual de los precios en el mercado inmobiliario, combinada con la amplia disponibilidad, hace muy tentadora la idea de transformar un local en una vivienda. ¿Cuáles son nuestros consejos para lograrlo?
- Considera la ubicación del local: Opta por una zona bien comunicada, con transporte y servicios médicos, ya que aumentará el valor de tu local si piensas transformarlo.
- Infórmate sobre la normativa legal en el municipio donde se ubica el local: No comiences la obra sin los permisos correspondientes, evitando pérdidas de tiempo y dinero.
- Busca financiación y realiza cálculos precisos: Las entidades bancarias suelen financiar alrededor del 60% del valor de tasación de estos inmuebles, un 20% menos que una vivienda convencional. Explora diferentes presupuestos y considera opciones de financiación bancaria y entre particularidades.
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