Aprender a calcular la rentabilidad de alquiler es lo que separa una buena inversión de una decisión tomada por intuición. Con tres fórmulas sencillas sabrás si un piso realmente merece la pena antes de comprarlo.
En esta guía te explicamos cómo calcular la rentabilidad bruta, la neta y la que obtienes cuando compras con hipoteca, y lo rematamos con un ejemplo con números reales. En Hipoges vemos cada día operaciones de inversión, así que vamos directos a lo que necesitas para decidir con cabeza.
Qué es la rentabilidad de un alquiler
La rentabilidad de un alquiler mide cuánto te devuelve al año una vivienda en relación con lo que has invertido en ella, expresado en porcentaje. Cuanto más alto es ese porcentaje, más eficiente es la inversión. La cuestión es que existen varias formas de calcularla, y cada una cuenta una parte de la historia.
Rentabilidad bruta: la fórmula rápida
Es la más simple y sirve para hacer un primer filtro. Relaciona la renta anual con el precio de compra, sin descontar gastos: rentabilidad bruta (%) = (renta anual ÷ precio de compra) × 100
Es útil para comparar oportunidades de un vistazo, pero no refleja lo que de verdad acaba en tu bolsillo, porque ignora los gastos.
Rentabilidad neta: la que de verdad importa
Aquí sí descuentas los gastos y sumas los costes de compra a la inversión, así que el resultado es mucho más realista: rentabilidad sobre recursos propios (%) = [(renta anual − gastos − cuota de hipoteca) ÷ capital aportado] × 100
Entre los gastos anuales que debes restar están, por ejemplo:
- IBI, comunidad y seguro del hogar.
- Mantenimiento y reparaciones.
- Periodos sin inquilino y posibles impagos.
- Gastos de gestión, si delegas el alquiler.
Rentabilidad con hipoteca: el efecto del apalancamiento
Cuando financias la compra, no inviertes todo el capital, sino solo tu aportación. La rentabilidad se mide entonces sobre ese dinero propio: rentabilidad sobre recursos propios (%) = [(renta anual − gastos − cuota de hipoteca) ÷ capital aportado] × 100
El apalancamiento te permite invertir menos dinero por el mismo inmueble, aunque parte de la cuota amortiza capital y engorda tu patrimonio, algo que el flujo de caja por sí solo no refleja.
Un ejemplo práctico con números
Veámoslo con un piso concreto. Datos de partida:
- Precio de compra 150.000 €
- Gastos de compra (~10%) 15.000 €
- Renta mensual (750 €) → anual 9.000 €
- Gastos anuales 1.800 €
Con esos datos, las tres rentabilidades quedan así:
- Bruta = 9.000 ÷ 150.000 6,0 %
- Neta = 7.200 ÷ 165.000 4,4 %
Con hipoteca (aportas 60.000 €, cuota 6.000 €/año) 2,0 %
Qué rentabilidad se considera buena
No hay un número mágico, pero sirve una referencia de mercado: según idealista, la rentabilidad bruta de la vivienda en España se situó en torno al 6,7% a cierre de 2025. Una rentabilidad neta por encima del 4-5% suele considerarse atractiva, aunque todo depende de la zona, el riesgo y tus objetivos.
Calcula bien antes de invertir
Dominar estas fórmulas te da la seguridad de comprar por rentabilidad y no por corazonadas. En Hipoges encontrarás inmuebles con potencial de alquiler para aplicar estos cálculos sobre oportunidades reales: encuentra tu inmueble ideal.
Preguntas frecuentes sobre la rentabilidad de un alquiler
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?
Para calcular la rentabilidad de un alquiler se relaciona lo que ingresas al año con lo que has invertido. La fórmula más básica es la rentabilidad bruta, que divide la renta anual entre el precio de compra y lo multiplica por cien. Sin embargo, para tener una imagen realista conviene calcular la rentabilidad neta, que resta los gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, periodos sin inquilino) y suma los gastos de compra a la inversión total. Si además financias la operación con hipoteca, se calcula la rentabilidad sobre los recursos propios, descontando también la cuota del préstamo y dividiendo entre el capital que has aportado tú. Usar las tres fórmulas juntas ofrece una visión completa antes de decidir.
¿Qué es una buena rentabilidad de un alquiler?
Una buena rentabilidad de un alquiler depende de la zona, del riesgo asumido y de tus objetivos como inversor, así que no existe una cifra universal. Como referencia, según idealista la rentabilidad bruta media de la vivienda en España rondaba el 6,7% a cierre de 2025. A partir de ahí, muchos inversores consideran atractiva una rentabilidad neta por encima del 4-5%, ya que suele superar a otras alternativas de inversión con un riesgo controlado. Conviene recordar que una rentabilidad muy alta a veces esconde más riesgo (peor ubicación, mayor rotación de inquilinos o necesidad de reformas), por lo que el porcentaje siempre debe interpretarse junto con la calidad y la ubicación del inmueble.
¿Qué gastos hay que restar para la rentabilidad neta de un alquiler?
Para obtener la rentabilidad neta de un alquiler hay que restar todos los gastos que genera la vivienda a lo largo del año. Los más habituales son el IBI, los gastos de comunidad, el seguro del hogar y el mantenimiento o las reparaciones que vayan surgiendo. También conviene provisionar los periodos en los que el piso puede quedar vacío entre inquilinos y el riesgo de impago, porque afectan directamente a los ingresos reales. Si delegas la gestión del alquiler en un profesional, sus honorarios son otro gasto a considerar. Por último, al calcular la inversión total no debes olvidar sumar los gastos de compra (impuestos, notaría, registro) al precio del inmueble, ya que forman parte de lo que realmente has desembolsado.